预算捏得死死的，到底先砍什么？
问：手里就两三万，想把老破小改造成能快点租出去的房子，最该花钱的地方是哪儿？ 答：听我的，硬装底子——水电、防水，一毛钱都别省！其他的，能简就简。你想想，租客打开水龙头水压不够，马桶三天两头堵，或者楼下邻居因为漏水找上门，你还想不想续租了？我见过太多房东，为了省几百块用劣质水管，结果撬瓷砖重做的钱够装两回了。 那什么可以省？墙面不贴壁纸，直接刷白色乳胶漆，一桶两百多的就行，脏了租客自己补也方便。地面，除非原来地板烂得不行，否则铺个石塑地板（SPC），20几块一平，防水防刮，自己动手都能铺。注意：别用廉价工程地板革，味儿大，租客一闻就跑了。 问：出租房装修，家具家电怎么配？全买二手靠谱吗？ 答：哈哈，我懂那种想省钱的心情。但二手这事儿，得分东西。床、衣柜这些大家具，淘同城二手没问题，省钱还没甲醛。但洗衣机、冰箱，我强烈建议买全新的基础款——尤其是冰箱，二手压缩机老化，噪音大耗电高，租客到时候天天跟你抱怨。你买个八九百的小牌新冰箱，有保修，还省心。有个常见误区：觉得“拎包入住”就得配齐所有。其实，除非是高端公寓，否则别配电视、装饰画这些非必需品。租客自己都有手机电脑，你空出个干净的大白墙，他们反而觉得像新家。
施工顺序乱成一团麻？我告诉你点内行门道
问：我打算自己找工人，出租房翻新，先刷墙还是先换地板？ 答：哎，这个问题我每个私活都得讲一遍。记住一个铁律：从上到下，从脏到净。一定是先拆旧、然后水电改造，接着做防水，贴瓷砖，然后才是墙面——铲墙皮、刮腻子、刷漆。最后，最后再铺地板、装门、装开关插座和灯具。千万别反了！有一次，一个业主先铺了实木地板，工人架梯子刷墙，油漆点子掉一地，那地板直接废了。还有，如果你是厨卫局部改造，切记把下水口都堵好，不然水泥渣掉进去，以后疏通都找不到人哭。 问：水电改造到底要不要全改？出租房是不是只加点插座就行？ 答：看房龄。十五年以上的老房子，我求你一定要全改！那电线铝芯的、绝缘层都脆了，空调一开就跳闸，着火隐患你担得起？但如果是次新房，原先格局不动，那就局部改：厨房加几个带开关的插座，卫生间马桶边预留个防水插座，智能马桶盖现在都快成标配了。另外，冰箱单独走一路线，出门关总闸不耽误冰箱，这个小细节租客会觉得你特别靠谱。水路呢，老房铸铁管最好换成PPR，不然锈水问题能烦死你。
环保和验收，那些房东最容易踩的坑
问：出租房真的有必要做环保除醛吗？我看网上都觉得是智商税。 答：说实话，完全除干净不可能，但你不能啥都不做呀！房子是你自己的，租客万一住出问题，法律风险在那摆着。重点不是花几千找人除醛，而是源头控制。用正规品牌的成品腻子，别用胶水兑老粉；买E1级以上的板材，虽然出租房很少做柜子，但即使是一个小玄关柜，也别用路边便宜货。装完以后，开窗通风比什么都强！如果着急出租，工业风扇对着吹，加速空气流通。常见误区：放几盆绿萝、切几个洋葱，纯属心理安慰。 问：装好了，怎么验收才不会被工人糊弄？ 答：带上你的手机，充满电！第一步，看墙面：晚上用手电筒斜着照，有没有波浪纹。第二步，试每个开关插座，带个手机充电器。第三步，卫生间、阳台倒一盆水，看地漏下水快不快，存水弯有没有水——没水会返臭。第四步，敲瓷砖，特别是管子周围，空鼓声音一听一个准。别跟工人客气，发现不对就返工，你这时候耳朵根软，以后就是自己掏钱修。对了，如果做了新窗户，下雨天一定去检查有没有渗水。 问：出租房合同到期后都是墙面破、地板空，怎么装修能更“扛造”？ 答：这个问题问到点上了！出租房第一要务是耐操。墙面，除了白色乳胶漆，我最近特别推荐卫生间用防水乳胶漆代替墙砖——成本低、好修补，关键不像瓷砖时间久了会掉。踢脚线用铝合金的，别用木头的，拖地泡水就烂。柜子，尽量做悬挂式，下边好打扫，不藏蟑螂。另外，水龙头、角阀这些五金件，买稍微好一点的，九牧或潜水艇的基础款，多花二三十块，耐用度翻倍。省得租客天天喊漏水。 问：小户型出租，怎么设计能显大，租金还能高一点？ 答：颜色！全屋浅色系，不要做任何吊顶，尤其是那种压低层高的复杂吊顶。我有个小窍门：把室内所有门头打到顶，至少2.1米高，视觉上马上显高。再就是空间多用复合功能：比如，买个高架床，床下放书桌或沙发；或者客厅不做固定沙发，直接地毯+懒人沙发，年轻租客就吃这套。还有一招，灯光别用冷白光，3000K暖白光，哪怕房子只有20平，晚上一开灯，温馨感直接拉满，租金能多报两百。不过话说回来，别搞那些花里胡哨的水晶灯，难清洁又费电。 问：旧房翻新，厨卫不动是不是最省钱？ 答：呃，不动厨卫确实省大钱，但前提是它还能用。如果瓷砖油污洗不净，台面裂缝，洁具发黄，那租客第一眼就会砍价。我的建议：橱柜柜体没烂，就只换柜门和台面——石英石台面现在便宜，几百块一米，给你焕然一新。厨房墙砖如果实在不行，可以直接在旧砖上贴薄板，免去拆除费。卫生间换个马桶盖、换个花洒头，成本几十块，体验感立马升级。但要是防水层坏了，别挣扎，必须砸！
特别提醒
